Ewidencja pozaksięgowa wspólnoty...

[Gość Jacek Pawelec]

Miałbym wątpliwości czy można bezwzględnie zaakceptować stwierdzenie przytoczone przez autora artykułu „ Niewątpliwie wspólnota ma o wiele łatwiejszą sytuację niż spółdzielnia mieszkaniowa, ponieważ nie dotyczą jej przepisy ustawy o rachunkowości.”Ustawa o własności lokali rzeczywiście wskazuje na obowiązek prowadzenia ewidencji pozaksięgowej, ale na rzecz współwłaścicieli nieruchomości wspólnej często nazywanych obiegowo wspólnotą mieszkaniową. Łatwo zgodzimy się wszyscy, iż ustawodawca przewidział dwa sposoby zarządzania nieruchomością wspólną. Pierwszy na podstawie rozstrzygnięcia wspólnego wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej nakreślającego reguły zarządu i powierzyć go wykonanie tych czynności do wykonania osobie fizycznej lub prawnej zawierając z nią stosowna umowę. ( u.w.l. - art. 18.1 „Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.” Warto przy tym zapoznać się z postanowieniem SN z dnia 14 września 2005 CZP III 62/05 który wyjaśnia, iż „1. Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.).2. Zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 ustawy)” Jeżeli jednak właściciele nie skorzystają z tego wydawałoby się, najbardziej pożądanego rozwiązania, nie pozostaje im nic innego jak wykorzystać rozwiązania ustawowe. Zasada ta jasno wynika z zapisu art., 18.3. „Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.” u.w.l. Jeżeli dodatkowo uwzględnimy to, że można przyjąć pogląd, iż celem ustawodawcy, który powołał do życia ułomną osobę prawną było stworzenie takich rozwiązań prawnych, które ułatwią zarządzanie nieruchomością wspólną. Jeżeli potraktujemy jednostkę organizacyjną „wspólnotę mieszkaniową”, która posiada swoje organy zebranie współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i jego zarząd jako podmiot powołany wyłącznie do zarządzania nieruchomością wspólną, to również można przyjąć podmiot ten powinien prowadzić jedną ewidencją opisującą zdarzenia dotyczącej jego działalności oraz ewidencję dodatkową ta, która wynika z zapisu, art. 29. 1. „Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.” Wszakże wspólnota jest ułomną osoba prawną podlegającą przepisom prawa podatkowego dla osób prawnych a współwłaściciele nieruchomości wspólnej są odpowiednio osobami fizycznymi i prawnymi, które również podlegają stosownym przepisom podatkowym.