Skocz do zawartości


Pomoc w sprawdzeniu umowy z deweloperem


23 odpowiedzi w tym temacie

#1 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 20 sierpień 2010 - 17:20

Witam,

Przymierzam się do zakupu mieszkania we Wrocławiu (niestety na etapie tzw. dziury w ziemi) i deweloper przesłał mi tzw. "draft" umowy przedwstępnej. Przeanalizowałem tą umowę na tyle, na ile sam się na tym znam i wypisałem swoje uwagi i zastrzeżenia. Chciałem jednak uzyskać opinię w sprawie tej umowy od kogoś kto się zajmuje takimi umowami profesjonalnie i wie jakie zapisy powinny się w takiej umowie znaleźć (zapisy chroniące mnie jako Kupującego) lub jakich zapisów w tej umowie nie powinien na moją niekorzyść stosować deweloper.
Dzwoniłem do kilku kancelarii prawnych i wstępnie podawano mi informacje, że sama analiza takiej umowy kosztuje od 500 zł do nawet 2000 zł. Tym bardziej, że posiadam na razie jedynie wzór umowy i gdybym ten wzór zaakceptował to wtedy otrzymam konkretną umowę przygotowaną pod mieszkanie, które chce zakupić i wg informacji od radców prawnych konsultacja tej ostatecznej umowy znów będzie mnie sporo kosztować.
Chciałem spytać, czy Państwo takich porad udzielają (nie chodzi mi o to, że chcę całkiem bezpłatnie takową poradę uzyskać), ale koszty które podano mi w kancelariach prawnych lekko mnie przerażają. Jeśli Państwo nie zajmują się takową tematyką to może mogliby mi Państwo polecić kogoś, kto by mi pomógł.

Pozdrawiam i z góry dziękuję

Michał

#2 Guest_Łukasz Nysztal

Guest_Łukasz Nysztal
  • Goście

Napisano 20 sierpień 2010 - 20:30

Udzielamy takiej pomocy bezpłatnie. Proszę zamieścić skan tej umowy - pamiętając aby wymazać wszelkie dane osobowe.

Zwłaszcza nas forumowy prawnik Tadeusz52 słynie z ostrej jak brzytwa :) oceny wszelkich wątpliwych zapisów umów z developerem.

#3 Guest_-praw-adiuto

Guest_-praw-adiuto
  • Goście

Napisano 21 sierpień 2010 - 11:17

Konsultacje umów deweloperskich - kancelaria radcy prawnego Adiuto we Wrocławiu tel 71 3453500.
Koszt - 150 zł/godz. > nie powinien przekroczyć 300 zł brutto.
Zapraszamy

#4 Guest_-praw-tadeusz52

Guest_-praw-tadeusz52
  • Goście

Napisano 21 sierpień 2010 - 16:07

Witam,
dobrze Pan wie Panie Łukaszu...., że z dużymi oporami zgodziłem się na przyłączenie do grupy "spec-prawnicy"..... z naciskiem na.... "spec"..... natomiast przy każdej okazji ujawniam, że nie ...prawnik....:))))))))))

#5 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 22 sierpień 2010 - 12:25

Witam,

Wrzuciłem ten "draft" na Rapidshare w formacie PDF.

http://rapidshare.co...weryfikacja.pdf

Będę wdzięczny za wszelką pomoc.

Pozdrawiam

Michał

#6 Guest_-praw-takisobiektoś

Guest_-praw-takisobiektoś
  • Goście

Napisano 22 sierpień 2010 - 16:05

Nie każdy ma zmienne IP a trafienie akurat na możliwość ściągnięcia to losowanie.
Niech Pan wstawi na inny serwer to się przyglądniemy.

#7 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 22 sierpień 2010 - 16:57

Może z tego linka będzie łatwiej ściągnąć

http://montyb.wrzuta...ami_weryfikacja

Dodam jeszcze, że tekst podkreślony to moje własne uwagi i pytania, które chcę wyjaśnić z deweloperem.

Z góry dziękuję za pomoc.

#8 Guest_-praw-tadeusz52

Guest_-praw-tadeusz52
  • Goście

Napisano 22 sierpień 2010 - 21:31

Witam,
dotarłem do umowy, jutro kilka wstępnych uwag:))

#9 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 22 sierpień 2010 - 22:03

Z góry serdecznie dziękuję :)

#10 Guest_-praw-tadeusz52

Guest_-praw-tadeusz52
  • Goście

Napisano 23 sierpień 2010 - 21:49

Witam,
niezła "kobyła" jak na umowę pt "niepotrzebne skreślić".:)))))
Potrzebuję niestety więcej czasu..., bo w tej "pianie" zamazują się sprawy naprawdę ważne.....
Trochę martwi mnie, że inwestor dopuszcza możliwość trwania inwestycji przez bardzo długi czas...., a nawet jej nieukończenia...., a akty własności i księgi wieczyste poszczególnych samodzielnych lokali mają jakby charakter tymczasowy co do udziału w gruncie i częściach wspólnych, a za aneksy "prostujące" stan końcowy przyjdzie dopłacić kiedyś .... kilka stówek

Ostateczny kształt umowy jaką Pan podpisze jest w tym wypadku bardzo istotny, gdyż widać, że w sytuacjach spornych będzie Pan miał naprzeciw kancelarię prawną..... "z pierwszej półki" i żadnej taryfy ulgowej przed sądem.

Proponuję, żeby poprosił Ich Pan o przygotowanie umowy dla konkretnego mieszkania (odpadnie kilka stron piany) i dał sobie czas min 10 dni na przystapienie do negocjacji. Proszę też rozważyć podpisanie tej umowy w postaci aktu notarialnego (oczywiście u "swojego" notariusza)

#11 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 23 sierpień 2010 - 23:38

Dziękuję za pomoc.
Przeanalizowałem również umowę, którą podpisywałem kupując mieszkanie w którym obecnie mieszkam i tamta przy tej, którą Państwu przesłałem to tzw."pikuś".
Powiem tak, nie potrzebuję mieszkania "od zaraz", więc dlatego mogę jeszcze poczekać dość długo na odbiór mieszkania. Inwestor podaje, że budynek który mnie interesuje ma być gotowy pod koniec przyszłego roku (póki co lane są fundamenty), ale te zapisu mogące wpłynąć na termin realizacji moim zdaniem dają Inwestorowi spore pole do popisu przy przesuwaniu terminu oddania budynku. Jeśli chodzi o to, że Inwestor zastrzega w umowie możliwość nieukończenia budowy to przyznam, że tego nie wyłapałem.
Najgorsze jest to, że jak tu negocjować taką umowę z deweloperem, gdy nie ma się żadnych możliwości wywarcia presji na deweloperze. Co prawda powinno im zależeć na tym, żeby sprzedać to mieszkanie (zwłaszcza, że chcę kupić mieszkanie duże), ale jedyną opcją jaką mam do wyboru w razie gdyby deweloper odmówił zmiany zapisów w umowie, które mi się nie podobają jest tylko rezygnacja z zakupu mieszkania i niepodpisywanie umowy.
Mnie jeszcze trochę odstrasza forma własności gruntu(użytkowanie wieczyste). Mieszkanie ma 89 m2 + prawie drugie tyle ogródka i sam się zastanawiam ile może wynosić opłata za użytkowanie wieczyste. W obecnym mieszkaniu płacę tylko podatek od nieruchomości w wysokości trzydziestu kilku złotych rocznie, a w internecie oczytałem się o horrendalnych wysokościach opłaty za użytkowanie wieczyste i tego się również obawiam.
Poproszę dewelopera o podanie szacunkowych kosztów takiej opłaty.
Póki co chyba naniosę swoje uwagi, wyślę do przedstawiciela i poproszę o ich uwzględnienie w umowie przygotowanej już konkretnie pod "moje" mieszkanie.
Odnośnie notariusza - to oczywiście tak chciałbym podpisać umowę przedwstępną, pytałem oczywiście o możliwość wyboru, ale powiedziano mi, że przy tak dużej inwestycji nie mogą pozwolić by każdy sam wybierał notariusza, bo byłoby zbyt duże zamieszanie. Tak więc oni wybierają kancelarię notarialną, ale u dewelopera u którego kupiłem mieszkanie też był taki warunek.

Dziękuję jeszcze raz za poświęcony czas i rady.
Wszelkie wskazówki oczywiście mile widziane:)

Pozdrawiam

#12 Guest_-praw-tadeusz52

Guest_-praw-tadeusz52
  • Goście

Napisano 24 sierpień 2010 - 21:34

Witam,
zacznę od ustosunkowania się do ostaniego Pana wpisu.... i tak:
1. Tylko czas przed podpisaniem umowy jest JEDYNYM czasem na negocjacje, gdzie można ugrać własne bezpieczeństwo. Zwrócę uwagę na to, że rynek budownictwa mieszkaniowego, jest rynkiem klienta.... Jeżeli nie chce Pan póżniej zgrzytać zębami i sięgać po portfel pozostaje odstąpic od zakupu jeśli sprzedający nie jest gotów ustąpić w istotnych dla Pana bezpieczeństwa punktach.
2. Nie ma co się przejmować przesłankami jakie mogą przesunąć termin wykonania umowy. Tak naprawdę tylko ostre dewiacje pogodowe (powódż "stulecia"......, przez miesiąc temp -30C...), wybuch wojny....., a już niepokoje społeczne obejmujące cały kraj... można dowodzić, że inwestor był przyczyną:)))))))))))))))
3. "Własny" notariusz to podstawa sukcesu....!!
Opowieści, że wielkość inwestycji jest przeszkodą do wskazania notariusza jest czystm "mydleniem oczu"..... Proszę pamiętać o podstawowej zasadzie wolnego rynku...... dbamy o interesy zleceniodawcy..... Oczywiście oburzą się idealiści i ortodoksi podniosą larum, że notariusz to osoba zaufania publicznego.... itp, itd..... Proszę jednak pamiętać, że stanowi się prawo, które sie później ...interpretuje...., na wiele spraw można "przymknąć oko"... Kiedy wyznaczy Pan "własnego" notariusza, to będzie pracował dla Pana....., bo natariusz dewelopera pracuje dla dewelopera....., mimo, że Pan płaci za jego pracę....., bo .... nie Pan "nagrał tę fuchę"...:)))))

Teraz czas na kilka tematów z umowy "podstawowej"
1. KATEGORYCZNIE musi być określona data wykonania umowy przedwstępnej, czyli data podpisania aktu notarialnego przenoszącego prawo własności do lokalu. Nie dotrzymanie tej daty przez dewelopera musi być obciążona karami umownymi. Możliwość rozwiązania tej umowy z winy sprzedającego i wypłata zadatku w podwójnej wysokości może nie rekompensować strat jakie Pan poniesie z tytułu umowy z bankiem.
2. Niebywale ciekawą sytuacją prawną jest sytuacja kiedy kupując lokal zostanie Pan współwłaścicielem całej działki na której jeden ze współwłaścicieli (deweloper) będzie prowadził zabudowę..... Jednocześnie powołany zostanie zarządca na potrzeby zarządzania częścią wspólną powstałej wspólnoty...., kiedy deweloper bedzie miał większościowy udział...., a można go będzie "sprowadzić do parteru" po podjęciu uchwały.... "jeden właściciel - jeden głos"..... Strach pomyśleć jakie pole do działań otwiera się na potrzeby wrogiego działania względem dewelopera....., a co za tym idzie i "nabywców" mieszkań pierwszego etapu......

C.D.N.

#13 Guest_-praw-monty

Guest_-praw-monty
  • Goście

Napisano 26 sierpień 2010 - 21:09

Serdecznie dziękuję Panie Tadeuszu za poświęcony czas.
Wysłałem umowę z naniesionymi uwagami do dewelopera/ Dzwonili do mnie, że przekazali to swoim prawnikom i na poczatku przyszlego tygodnia bedzie odpowiedz. Obawiam się jednak, że w na niewiele zmian się zgodzą, bo już mi tam przez telefon tłumaczyli, że pewne punkty umowy są nienegocjowalne.

#14 Guest_-praw-tadeusz52

Guest_-praw-tadeusz52
  • Goście

Napisano 27 sierpień 2010 - 11:08

Witam,
w umowie tej martwi mnie jeszcze jeden istotny jej człon, a mianowicie przekazanie mieszkania do dalszego wykończenia...., żeby nie doszło do tego, że będzie Pan musiał poświęcać swój czas i nadzorować pracowników, na których nie będzie Pan miał żadnego "bata".... a wszelkie zniszczenia, lub kradzieże wyposażenia będą Pana kosztem....., bo odebrał Pan mieszkanie...
Nie odnosiłem się dotychczas do szczegółów zapisów...., bo to jakby mniej było istotne w porównaniu do zaproponowanych w umowie "mechanizmów"...., mam nadzieję, że da nam Pan szansę oglądu przyszłotygodniowej umowy....

#15 Guest_-praw-adiuto

Guest_-praw-adiuto
  • Goście

Napisano 17 wrzesień 2010 - 10:17

Umowa w tej formie jest nie do przyjęcia i nie WOLNO jej podpisywać.
Wymienię tylko kilka spraw które dla Kupującego - konsumenta winny być ostrzeżeniem:
1. brak formy aktu notarialnego - zresztą takiej umowy notariusz by nie przepuścił
2. deweloper nie jest właścicielem tylko wieczystym użytkownikiem - efekt > nie można będzie skorzystać z zapisu art 9 Ustawy o własności lokali
3. deweloper nie określa co właściwie jest przedmiotem umowy! - miesza własność z częścią wspólną (vide garaż)
4. brak daty kiedy umowa ma być wykonana
5. brak ostatecznego pozwolenia na budowę!
6. zapisy o VAT podpadają pod niedozwolone klauzule - takie zapisy mogą być jak kupującym jest firma a nie osoba fizyczna - konsument.
itd itd
Jak się Pan upiera to proszę nie pisać do dewelopera swoich uwag tylko żądać projektu umowy dla Pana konkretnej sytuacji i to w formie projektu aktu notarialnego. Jak by co to zapraszam do kancelarii - choć to kosztuje to myślę, że warto.
PS. jak budowa na Nyskiej jest finansowana? w KW nie ma wpisu o kredycie

#16 Guest_-praw-adiuto

Guest_-praw-adiuto
  • Goście

Napisano 17 wrzesień 2010 - 12:40

Umowa w tej formie jest nie do przyjęcia i nie WOLNO jej podpisywać.
Wymienię tylko kilka spraw które dla Kupującego - konsumenta winny być ostrzeżeniem:
1. brak formy aktu notarialnego - zresztą takiej umowy notariusz by nie przepuścił
2. deweloper nie jest właścicielem tylko wieczystym użytkownikiem - efekt > nie można będzie skorzystać z zapisu art 9 Ustawy o własności lokali
3. deweloper nie określa co właściwie jest przedmiotem umowy! - miesza własność z częścią wspólną (vide garaż)
4. brak daty kiedy umowa ma być wykonana
5. brak ostatecznego pozwolenia na budowę!
6. zapisy o VAT podpadają pod niedozwolone klauzule - takie zapisy mogą być jak kupującym jest firma a nie osoba fizyczna - konsument.
itd itd
Jak się Pan upiera to proszę nie pisać do dewelopera swoich uwag tylko żądać projektu umowy dla Pana konkretnej sytuacji i to w formie projektu aktu notarialnego. Jak by co to zapraszam do kancelarii - choć to kosztuje to myślę, że warto.
PS. jak budowa na Nyskiej jest finansowana? w KW nie ma wpisu o kredycie

#17 Guest_kamila

Guest_kamila
  • Goście

Napisano 31 marzec 2017 - 13:25

Witam,

 

Czy nadal ktoś z Państwa udziela bezpłatnych porad w zakresie zawarcia umowy deweloperskiej?

 

Kamila



#18 Guest_Łukasz

Guest_Łukasz
  • Goście

Napisano 11 kwiecień 2017 - 22:25

Witam,

 

ponawiam pytanie zadane przez Kamilę, czy udzielacie Państwo bezpłatnych porad do umów deweloperskich?

 

Łukasz C.



#19 Guest_MONIKA

Guest_MONIKA
  • Goście

Napisano 18 kwiecień 2017 - 23:20

Witam,

Również podrzucam pytanie czy udzielacie Państwo bezpłatnych porad do umów deweloperskich?

Potrzebuję pilnej pomocy.

Monika W.



#20 Guest_Maria Nana

Guest_Maria Nana
  • Goście

Napisano 13 czerwiec 2017 - 14:37

Dobrze robisz, jak masz wzór umowy, to trzeba udać się do prawnika. Wiem co mówię. Sama tego nie zrobiłam, bo znajomy kupił mieszkanie na tym samym osiedlu rok wczesniej i tylko z nim porównałam umowy. Co sie okazalo? Wyszły takie kwiatki, ze teraz nie dosc ze nieruchomosci grozi inspektor budowlany to jeszcze nie moge jej sprzedać! Dopiero teraz jestem mądra i mam prawnika z Legaleo z Gliwic. Ale moglam tego wszystkiego uniknac... a teraz? kredyt na 30 lat, male dziecko i same stresy... koniecznie! Konsultacja z prawnikiem nie jest droga, wiec nie popelniaj mojego bledu!





Dodaj odpowiedź



  


Użytkownicy przeglądający ten temat: 0

0 użytkowników, 0 gości, 0 anonimowych

Najnowsze tematy